今年以来，房地产市场利好政策频出，北上广深等具有产业风向标意义的一线城市，在政策持续托底与供需结构优化等推动下逐步回稳，特别是在“好房子”项目的强力拉动下，呈现“结构性回稳”特征。
不过，笔者近期在一线走访中明显感觉到，当前楼市格局正经历深刻变革，城市间的竞争愈发激烈，龙头企业虽普遍持谨慎乐观态度，但在多重压力下仍需为转型升级和持续盈利努力奋斗。国家统计局最新公布的70城数据，或能为观察楼市动态趋势提供重要窗口。
从全国楼市整体情况来看，2025年4月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比大多呈现持平或略降态势，不过同比降幅却在持续收窄。具体到一线城市，新建商品住宅销售价格环比由上月的上涨0.1%转为持平，其中北京和上海分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳则分别下降0.2%和0.1%。同比方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.7个百分点，上海上涨5.9%，北京、广州和深圳分别下降5.0%、6.3%和3.0%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，同比降幅收窄0.5个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同。这表明，楼市仍处于调整期，但核心城市展现出较强的需求韧性，需求基础依然稳固，部分区域楼市有企稳回升迹象，但区域分化趋势也更为显著。
多家房企的营销负责人近期也跟笔者聊起今年“五一”黄金周的情况，正如广州市住房和城乡建设局公布的数据那样，今年“五一”假期主要在售一手住宅楼盘到访量同比增长30%，认购量同比增长73%。这些营销负责人亦反映，假期楼市销售压力虽大，但人气明显都在，在政策利好下市场信心有所增强，尤其是一大批“好房子”项目的集中推出，点燃了置业者购买热情，大家都看到了这里的“结构性机会”，因而对改善型需求市场的竞争也分外激烈。
不过，业内也有一种声音认为，从近期龙头开发商持续抢滩北京和上海土地市场的现象来看，广州市场似乎没有其他城市“那么猛”。在笔者看来，由于近两年外部形势受较多不确定因素影响，不同城市行情变化波动较大，用短期目光来评判分析某一个城市的趋势难免有失偏颇。事实上，作为粤港澳大湾区核心城市，广深房地产市场的发展态势历来备受关注，对于有置业打算的市民来说，深入了解这些信息有助于做出更理性的决策。
业内有句名言，楼市长期看人口，中期看土地，短期看政策。广州和深圳是全国人口流入规模位居前列的城市。2024年，深圳新增人口19.94万，居全国第一；广州新增人口15.1万，居第二。在人口净流入城市排名中，深圳和广州也常位居前列。这两座城市产业升级和交通枢纽优势亦为楼市提供了坚实支撑。以广州为例，广州产业门类齐全，拥有联合国41个工业大类中的35个行业，形成了6个产值超千亿的先进制造业集群和7个增加值超千亿的服务行业，生物医药、低空经济等新兴产业占比超30%，为楼市带来了持续的需求。交通方面，广州是全国三大国际性综合交通枢纽之一，白云国际机场旅客吞吐量连续四年居全国首位，广州港货物、集装箱吞吐量在全球也名列前茅，进一步提升了城市的吸引力和竞争力。在楼市转入“城市竞争”阶段的大背景下，好房子建设无疑将成为城市楼市竞争以及决胜下半场的核心要素。作为产品力竞争的大舞台，大湾区聚集着保利发展、中海发展、万科、华润置地、招商地产、绿城、龙湖、越秀地产等一大批头部和腰部企业，它们既是房地产业规模竞争的领头羊，同时也是产品力竞争的佼佼者，尤其在好房子建设方面，推出了大量引领行业标准、在市场上叫好又叫座的优质项目。
对于广州、深圳等城市而言，好房子不仅要满足基本的居住功能，更要具备高品质的居住体验、完善的配套设施以及与城市发展相契合的文化内涵。
一方面，科技赋能成为好房子建设的重要方向。智能家居、绿色建筑、社区数字化管理等技术的应用，能够提升居住的舒适度与便捷性。另一方面，公共服务配套的前置规划至关重要。将教育、医疗、商业等资源与住宅开发同步推进，能够避免“睡城”现象的出现，提升楼盘的综合竞争力。此外，挖掘城市文化价值，将岭南文化、海洋文化等地域特色融入建筑设计中，打造具有辨识度的建筑符号，也能够增强楼盘的吸引力。
正如国家统计局新闻发言人所说，“从未来看，居民对绿色、智能、安全的好房子需求不断扩大，老旧小区改造升级、房地产建设提质增效前景广阔。”在楼市“城市竞争”的新阶段，广州和深圳作为大湾区的核心引擎，房地产市场蕴含着诸多机遇。企业需立足自身产业优势，把握楼市行情变化，加强产业协作与规则衔接，以好房子建设为突破口，实现楼市的高质量发展，在这场激烈的竞争中赢得先机。
近期，房地产宏观调控和金融政策也释放了一些积极信号。各地政策持续优化，通过降首付、降利率、放宽购房门槛等措施，降低购房者的置业成本和门槛；金融支持力度加大，银行放贷速度加快，利率也有所下调。对于有置业打算的读者来说，要结合自身经济实力、居住需求和职业发展规划，理性看待楼市变化，及时调整置业策略，做出最适合自己的决策。
南方+记者 冯善书
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